韩城市城中村改造实施办法(试行)

为了推进和规范我市城中村改造工作,加快城市化进程,提高居民生活水平,促进城市经济社会发展,根据国家有关法律法规,参照有关城市城中村改造做法,结合《韩城市城中村改造实施办法的意见(试行)》的试行情况,制定本实施办法。

一、指导思想
以党的十八大和十八届三中、四中全会精神为指导,以建设环境温馨、功能完备的城市新型社区为目标,根据我市社会经济发展计划和城市总体规划,对我市中心城区规划用地范围内仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄实施综合改造,加快城市化进程,把我市建成区域中心城市和黄河西岸明珠城市。
二、组织机构
韩城市城中村改造工作领导小组为全市城中村改造工作的领导机构,负责制定城中村改造政策,研究解决城中村改造的重大问题,审核批准城中村改造工作计划。
领导小组下设办公室(以下简称市城改办),办公室设在市住房和城乡规划建设局。主要职责是:负责研究、拟定和落实城中村改造政策;编制城中村改造计划;审批城中村改造实施方案;协调指导征收安置工作;监管征收补偿安置和公共设施建设资金;协调指导各成员单位和镇办开展城中村改造工作。
相关镇办应成立城中村改造机构,在市城改办指导下组织开展辖区内城中村改造工作。
市级各行政职能部门,应按照各自职能,制定相应配套措施和优惠政策,简化办事程序,配合做好城中村改造工作。
三、基本原则
坚持政府主导、群众自愿、科学规划、市场运作、安置优先、综合改造、协调发展、多方共赢的原则。通过改造使村民受益、开发商获利、实现社会综合效益和经济效益双增长,提高城市品位。
四、改造范围
在我市城市总体规划中心城区规划用地范围内的村庄。
五、改造目标
2016年底前启动15个村的改造工作;2017年底前启动城市建成区范围内所有村庄的改造工作;
“十三五”规划期内,启动中心城区规划用地范围内全部村庄的改造工作。
六、实施步骤
(一)编制城中村改造专项规划
根据韩城市城市总体规划(2013—2030年)、韩城市土地利用总体规划,结合我市城中村实际,依据相关法律法规和技术规范编制韩城市城中村改造专项规划。
(二)制定改造计划
根据城市总体规划、城市控制性详细性规划、城中村改造专项规划和城市建设发展实际,市住建局确定各城中村改造范围,城改办编制年度改造计划,并将编制的改造计划报领导小组审定。
(三)制定城改实施方案
城中村改造主体可以是原村级组织或成立的股份制经济组织;也可以是成立的股份制经济组织与投资人合作成立的企业;也可以是政府主导组织,或是有相应资质的房地产开发企业等法律规定的其他组织。
城中村改造主体确定后,改造主体应根据本实施办法编制城中村改造实施方案。改造实施方案包括:1.改造村的基本情况(改造范围、安置人口和户数、土地情况、建筑情况、改造计划、进度安排等);2.集体资产清产核资方案;3.征收补偿安置方案;4.用地规划和建设设计方案;5.改制方案;6.可行性研究报告;7.维稳应急处置方案等内容。
城中村改造项目范围内如有涉及非城中村改造的部分,应参照棚户区改造的相关政策法规。
(四)申请项目
城中村改造实施方案经村民大会或村民代表会议讨论通过后,报镇办城中村改造机构审查。
镇办城中村改造机构应组织相关部门、专业机构和专家对改造实施方案进行评审,评审通过后报市城改办批准。
(五)组织实施改造
城中村改造实施方案经市城改办批准后,由镇办组织,城中村改造主体负责,严格按照实施方案实施。
城中村改造主体在实施征收之前,应当在指定银行设立征收补偿安置资金专用帐户,足额存入补偿安置资金,并与银行和市城改办签订征收补偿安置资金使用监管协议。补偿安置资金应当全部用于安置户的补偿安置,不得挪作它用。
城中村改造实施方案未经批准不得实施,经批准的方案不得擅自变更。确需变更,须按原程序上报。
七、实施方法
(一)土地利用
1.城中村改造用地范围原则在原有村庄集体建设用地范围内进行,确需增加,且本村有空闲地的,可一并纳入作为改造项目用地,但增加用地面积人均不得大于35平方米。
集体建设用地是指村庄内现有村民宅基地、村组所有的道路、广场、学校、医疗、水电、环卫等村级公共设施用地及村组工商企业用地。
城中村改造用地包括安置用地(居住、商业)和配套开发用地及市政公共设施用地等。安置用地(居住、商业)和配套开发用地及市政公共设施用地,应依法变为国有建设用地,剩余土地纳入政府土地储备。
2.城中村改造安置用地(含配套公建),以公安部门核定的城中村在册户籍人口为依据,按每人65平方米建筑面积(其中居住房50平方米/人,商业房15平方米/人),和规划设计条件确定的容积率计算用地总量。
安置用地(含配套公建)可实行划拨或出让方式供给。以出让方式供给的,将土地出让价款的75%返还城中村改造主体。
已经享受过返还用地的村组,在实施城中村改造时应核减其安置面积。
3.城中村改造用于配套开发的土地,以出让方式供给城中村改造主体,将土地出让价款的75%返还城中村改造实施主体,返还的出让价款用于城中村改造综合成本(包括安置补偿费、土地出让金、相关税费、无形改造费、安置房建设费、公共设施建设等其他费用)。
配套开发用地面积=改造综合成本÷ 开发用地出让单价。
4.市政公用设施用地,应按照土地利用、城市规划等相关政策法规规定转变土地性质。
5.在市政建设、重大基础设施建设以及其他开发建设中涉及到土地征收的,应当按照本实施办法进行整村改造,避免出现新的城中村。
(二)补偿安置
1.被列入城中村改造范围的,城中村改造主体应依法对被征收人合法所有的房屋及其附着物予以补偿。违章、违法建筑不予补偿。
2.征收补偿可实行实物补偿或货币补偿两种方式,被征收人可自主选择。
实行货币补偿的,根据被征收房屋的区位、使用性质、产权建筑面积等因素,以房地产评估价格确定。原则鼓励货币补偿,如被征收人选择货币补偿的,按不高于被征收房屋评估价值的20%给予补贴。
实行实物补偿的,可采取原房产建筑面积兑换安置住房,也可采用宅基地土地面积兑换安置住房。被征收人只可选择其中一种方式兑换安置住房。
以房产建筑面积兑换安置住房的,以宅院内现有二层以下(含二层)正房建筑面积兑换安置住房。按其核定安置人口人均50平方米标准1:1比例兑换安置住房,互不找差。原住房建筑面积超出部分按原住房评估价予以补偿。原住房建筑面积人均不足50平方米,按50平方米安置,安置房和被征收房屋的建筑面积差,按照安置房成本价的50%缴纳。
以合法有效宅基地面积兑换安置住房的,按合法有效宅基地面积1:1.2兑换安置住房面积。不足部分按照安置房成本价的50%缴纳。多余部分不予找差。
3.院内现有三层及三层以上的房屋,按残值予以补偿。院内现有棚房、围墙、树木、厕所、水井、管线等其他设施,按评估价予以补偿。
4.涉及村、组集体所有的房产和设施,按评估价予以补偿。其中社区活动中心按现行标准,用原有房产兑换。
5.用于居住的安置房应当配建建筑面积不同的多种户型,满足不同家庭结构的需求。选择安置住房的建筑面积超出安置标准的,超出部分按照安置房的市场价补差;选择安置住房的建筑面积低于安置标准的,按照被征收房屋评估单价乘以面积差予以货币补差。
商业安置用房按人均15平方米统一建设,交集体经济组织统一经营管理,或经村民(股民)会议讨论,确定其他经营形式。
6.城中村改造时,按照城市规划整村或部分村民需要异地安置的,按照级差,从土地级差高安置到级差低的,向安置人予以适当奖励。
7.补偿安置协议签定后,被征收人应按约定时限腾空房屋院落,交征收人处置。一次性给予搬家补助费3000元/户。提前交房的按补偿总价的5%予以奖励。
被征收人可以选择由政府提供的安置居住用房或临时过渡房,也可自主选择在外过渡。安置住房交付前需要在外过渡的,向被征收人支付过渡费。过渡期限不得超过30个月,过渡费标准按每人每月200元。超过安置过渡期限的,从逾期之日起按过渡费标准的两倍向被征收人支付过渡费。
8.挑选安置房顺序可以签订《安置补偿协议》顺序或腾空院落验收顺序等多种方式确定。
9.原籍属本村的返乡职工,合法拥有宅基地的,一般只给予货币补偿,确无住房的,由本人申请,经村组、镇办分级审核同意后,可按安置住房成本价每人40平方米,购得一套安置住房,原则每户安置人数不得多于4人。
10.本办法实施之日起,纳入征收范围内的住户,一律不得加盖、抢盖,乱搭、乱建。否则,将认定其为违法建筑,由执法部门组织拆除,并不予补偿。
11.征收补偿安置事项,由城中村改造主体与被征收人签订《安置补偿协议》,共同遵守执行。
12.被征收房屋拆除工作由镇办组织,城中村改造主体实施。
(三)规划建设
1.由城中村改造主体委托具有相应资质的设计单位,按照城中村改造计划和城中村专项规划,编制城中村改造项目修建性详细规划,报市规划行政主管部门申批并组织实施。
2.安置小区用于安置的住房、社区医疗、社区活动中心、幼托、物业管理等用房及小区配套的水、电、路、燃气等设施要相应配套。小区配套设施应与住宅楼同时设计、同步建设、同时投用。城中村改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目,应当优先列入城市建设年度计划,与城中村改造同步进行。
3.城中村改造的安置房和教育、卫生、文化、体育、绿地、广场、社区办公用房等公共服务设施项目,除缴纳国家规定的税收外,免收各项行政事业性收费和政府性基金。城中村改造项目非安置用房,减半收取城市基础设施配套费(不含天然气、集中供热管网费、消防基础设施建设费)、人防工程异地建设费和其他行政事业性收费。
(四)城中村改制
1.城中村改制,应当坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变的原则。
2.实施改造的城中村,村民依照法定程序转为城市居民。
3.实施改造的城中村,集体土地依照法定程序转为国有土地。
4.城中村集体经济组织的资产应当依法进行清产核资,清产核资结果应当公示并经村民会议确认。
农林、财政、审计等部门应当加强对清产核资工作的指导、监督。
城中村集体经济组织应当根据清产核资结果,自行制定资产处置方案和组建新经济组织方案,经村民会议讨论通过后实施。
5.新经济组织组建后,依法撤销村民委员会,设立社区居民委员会。一个行政村可以单独设立一个社区居民委员会或就近并入现有社区居民委员会。新设立的社区居民委员会人员组成和工作经费,按照现行的居民委员会人员组成规定和标准执行。
6.城中村村民转为城市居民后,统一纳入城市就业范围。因城中村改造而增加的就业岗位,优先用于安排原村民。
7.城中村改制后,原村民转为居民,依法参加社会保险。具体办法由人社部门制定。符合享受城市居民最低生活保障条件的原村民,享受最低生活保障待遇。
8.城中村改制后,其原有的基础设施纳入市政统一管理范围。
八、监督管理
1.实施城中村改造的村应成立相应的监督机构,配合镇办对城改工作进行全程监督。
2.城中村改造主体在实施改造过程中应当文明守法。对弄虚作假,侵占、私分和破坏农村集体资产的,依法承担相应的法律责任。
3.城中村改造主体应当严格按照批准的改造方案实施改造,未按照改造方案进行城中村改造,或者擅自改变城中村改造方案的,由有关部门依据相关法规进行处理。
4.城中村改造管理工作人员要认真履行职责,凡滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或主管机关给予行政处理;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任;给当事人造成损失的,依法予以赔偿。
5.在实施城中村改造过程中,违反土地、建设、规划等法律、法规规定的,由有关行政管理部门予以处罚。
九、附则
本实施办法自2016年1月12日起实施。
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